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Avv. Maria Tolmatcheva
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Acquisto sicuro


Quando acquistate una casa, vi sono vari aspetti tecnico-legali da verificare con attenzione e meglio assistenza di persone qualificate.

Innanzitutto, bisogna accertarsi che l'abitazione sia stata costruita regolarmente.

Se non è recente ed è stata venduta e acquistata più volte, certamente è regolare.

Se invece è costruita da pochi anni, il proprietario è sicuramente in possesso della concessione edilizia e del certificato di abitabilità.

Se l'abitazione è stata costruita abusivamente, accertarsi che il proprietario abbia presentato a suo tempo la domanda di condono edilizio e che sia in possesso della concessione a sanatoria rilasciata dal Comune. Senza questo documento il notaio non stipula il rogito! 

In secondo luogo, bisogna verificare che non vi siano ipoteche sull'abitazione, cioè che il proprietario non abbia contratto debiti offrendo come garanzia il proprio appartamento, facendo una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari.

In terzo luogo, bisogna analizzare la provenienza dell'appartamento, in particolar modo nei casi in cui sia pervenuto al venditore per eredità o donazione. Infatti, qualsiasi erede, ritenendosi leso dalla ripartizione ereditaria, ha tempo dieci anni dal decesso di chi ha lasciato l'eredità o donazione, per far valere i suoi diritti. In tali situazione correte il grosso rischio di essere costretti a restituire l'appartamento  o risarcire per equivalente valore gli eredi. Pur potendovi rivaler su chi ha venduto l'appartamento, ciò in pratica non sempre riesce e quindi potrete stare tranquilli  soltanto se il venditore depositerà presso il notaio la somma della compravendita. In tal modo gli eredi avranno a disposizione il valore equivalente e non avrete problemi.

Vi è anche un altro aspetto da considerare. Se a vendere è una società (costruttore, cooperativa, società immobiliare) che fallisce entro due anni dalla vendita, il curatore fallimentare potrebbe revocare (cioè annullare) la compravendita ed iscrivere l'acquirente nell'albo dei creditori del fallito. Insomma, verificate lo stato di salute economico dell'imprenditore. Nel 2005 è entrato in vigore il cosiddetto "Pacchetto di garanzie" a tutela degli acquirenti. La normativa obbliga il costruttore a rilasciare gratuitamente una fideiussione sugli acconti versati dall'acquirente e a sottoscrivere una polizza decennale a garanzia dei gravi rischi dell'immobile. L'obbligo, tuttavia, vige per coloro che vendono l'immobile prima della sua ultimazione, cosicché molti costruttori vendono appartamento dopo averlo ultimato e quindi non sono obbligati a prestare le garanzie illustrate.